Рынок загородной недвижимости

Компанией ResearchView был проведен анализ данных ранее проведенных исследований рынка аренды загородной недвижимости в Московской области с целью определить, как изменился рынок в 2022 г. и куда он будет двигаться дальше.

Изображение от Freepik

В 2020 и 2021 году на фоне пандемии спрос на покупку загородных домов и дач в Подмосковье был почти ажиотажным. В 2022 году в связи с нестабильной геополитической ситуацией спрос на загородную недвижимость снизился не менее, чем на 15%. Спрос на объекты эконом-класса снизился на 8%. Объем сделок за 12 месяцев 2022 г. на первичном загородном элитном рынке составил порядка 118 лотов, что на 50% ниже, чем в 2021 г. На вторичном рынке количество ушедших лотов по итогам 2022 г. оказалось на 4% ниже показателя 2021 г.

Тем не менее, в 2023 году происходит заметный рост спроса на рынке краткосрочной аренды загородной недвижимости, который объясняется тем, что россияне стали больше предпочтения отдавать внутреннему туризму из-за сложившийся политической ситуации, которая лишила многих людей возможности свободно путешествовать, покупать и снимать дома для отпуска в других странах. Очевидно, самый большой интерес вызывают курорты (значительнее всего за год вырос спрос на посуточную аренду загородной недвижимости в Сочи — на 265,4%, Москва находится на 30 месте в рейтинге с годовым ростом на 16,4%). Наибольшим спросом на рынке аренды загородной недвижимости среди россиян пользуются дома и коттеджи, интерес к их аренде проявляют 66% и 30% россиян соответственно. На дачи приходится 1,6% спроса, на таунхаусы — 2,6%. Спрос на покупку дома в столичном регионе, выраженный в числе просмотров объявлений, в январе 2023 года также оказался на 5% выше год к году, в феврале — на 21% и почти за четыре недели марта 2023 года — в полтора раза выше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Самым популярным направлением среди арендаторов дач оказалось Ярославское шоссе, на него пришлось 26% от общего спроса. На Ярославском шоссе наиболее интересными для потенциальных арендаторов оказываются объекты в Пушкинском городском округе, Мытищах и Королеве. Второе по популярности направление — Ленинградское шоссе (13% спроса), где основной спрос среди любителей загородного отдыха пришелся на город Химки.

Эксперты называют 2020 г. рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи, спрос на покупку домов вырос на 65%. Потенциальный спрос на покупку загородного дома в 2021 г. (число просмотров объявлений) сокращался в течение всего года. За год этот показатель снизился в среднем в 2 раза. На рынке аренды в 2021 г. снижения интереса не наблюдалось. В 2022 г. с января по середину ноября потенциальная активность желающих купить дом была на 12% ниже, чем в аналогичном периоде 2021 г., а спрос на аренду загородной недвижимости за 2022 год снизился на 15%. Количество сделок в Московской области на первичном загородном рынке в 2022 г. – 118 шт., против 300 шт. в 2021 г. И 175 шт. в 2020 г. Таким образом, можно сказать, что в сравнении с провальным 2022 годом, наблюдаемый рост интереса к загородной недвижимости в 2023 г. правильнее было бы назвать восстановлением, однако до уровня 2020-2021 годов рынку пока далеко.

Предложение на рынке аренды загородной недвижимости в Московской области за 2022 год выросло чуть более чем в полтора раза. Больше всего за 2022 год вырос объем предложения на рынке аренды высокобюджетной загородной недвижимости Подмосковья. Причиной роста стало появление нового предложения, а также отсутствие повышенного спроса по сравнению с периодом 2020–2021 гг. Увеличение объема сдаваемых в аренду загородных домов эксперты также связывают с периодом экономической неопределенности, вследствие которой часть желавших ранее реализовать свои коттеджи людей решили снять лоты с продажи, чтобы сохранить этот актив на время турбулентности. Некоторые наниматели объектов эконом-класса стали аккуратнее расходовать личные финансы и временно отказались от аренды. Предложение на загородном рынке столичного региона составляет порядка 44 500 дач и полноценных домов против 36 900 год назад, участков в продаже — 48 200 сейчас против 43 800 год назад. Понемногу начинают оправдывать ожидания и девелоперы новых поселков, на приход которых рынок надеется уже несколько лет – за год предложение увеличилось на 123 поселка, до 2163 поселков. Самый высокий рост наблюдался в элитном сегменте — 26 поселков, или 17,33%, следом за ними комфорт — 31 поселок, или 6,89%, и бизнес-класс — 20 поселков, или 5,88%. Более половины новых поселков, или 52,98%, относятся к эконом-классу. К 2022 году 55,5% предложения занимают готовые дома, более чем на 10% меньше составляет предложение покупки земельных участков (42,5%), а на таунхаусы, на которые невелик и спрос, - 2%.

Глобальных изменений в ценообразовании в 2022-2023 году не произошло, минимальная стоимость аренды недвижимости бизнес- и элит-классов на западных направлениях начинается от 350 тыс. руб. в месяц. Стоимость комфорт и эконом-классов в 2023 году на территориях, относящихся к Москве, опустились на 0,5% (до 72 616 руб./мес.), в Московской области подросли на 3,9% (до 58 823 руб./мес.). Можно прогнозировать, что цены на арендные загородные дома останутся на уровне прошлого года. Спрос на посуточную аренду загородной недвижимости за год увеличился в условиях роста популярности внутреннего туризма, поэтому цены на посуточную аренду дач, домов коттеджей и таунхаусов в России в первом квартале 2023 года выросли на 16% в сравнении с аналогичным периодом 2022 г., составив 5,8 тыс. рублей за ночь в среднем по России.

Стоит отметить, что если девелоперская активность по выводу новых проектов не увеличится, то объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. После объявления частичной мобилизации в конце сентября 2022 года, реализацию некоторых проектов отложили на неопределенный срок. Ранее ожидалось, что в 2022 году крупные строительные фирмы воспользуются повышением интереса к загородному жилью в Подмосковье, но пока этого не случилось. Высокая цена малоэтажных частных домов по сравнению с рентабельностью высоток делает их невыгодными для застройщиков. Поэтому наблюдается еще один вектор развития загородной недвижимости – потенциальное сокращение емкости рынка.

Специалисты агентства ResearchView, имеющие большой опыт работы по исследованию рынка недвижимости, готовы помочь вам как в изучении текущей конъюнктуры рынка, так и в поиске новых ниш и возможностей для роста бизнеса.