Исследование инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в России и за рубежом среди высокодоходной аудитории
Лев Астафьев,
Генеральный директор ResearchView
В октябре – ноябре 2021 года исследовательским агентством ResearchView было проведено качественное исследование для выявления отношения высокодоходной аудитории к инвестициям в недвижимость в России и за рубежом*.
Это был тот самый момент, когда стало окончательно понятно, что пандемия с нами надолго (как минимум, в ближайшие несколько лет, «корона» сдаваться не собирается). Одновременно пришло понимание и принятие того, что новая реальность уже успела интегрироваться в нашу жизнь и переформатировала привычки и предпочтения – момент, как нельзя лучше подходящий для того, чтобы выяснить, как изменилось отношение к некоторым незыблемым константам – таким, как вложения в недвижимость.
В этой статье мы рассмотрим, насколько интересным инструментом для высокодоходной аудитории остается люксовая недвижимость в сравнении с другими способами сохранения и преумножения капитала. Заодно выясним, воспринимается ли приобретение виллы в Марбелье или элитных апартаментов в Абу-Даби как достойная альтернатива инвестициям на родине. А также поговорим о том, как повлиял «корона-кризис» на сравнительную привлекательность отдельных стран и регионов.
Участниками исследования стали представители высокодоходной аудитории, имевшие опыт покупки премиальной недвижимости в России и рассматривающие возможность приобретения недвижимости за рубежом в ближайший год, а у половины участников уже ранее был опыт приобретения объектов недвижимости за границей. При этом планируемая стоимость покупки не ограничивалась каким-либо порогом, нам было интересно понять, какой уровень «высокодоходники» в принципе могут рассматривать, и какая мотивация и планируемое использование объекта недвижимости стоит за таким выбором.
Начнем с того, что недвижимость традиционно воспринимается как надежное вложение, позволяющее сохранить и/или преумножить денежные средства с минимальными рисками – это базовое отношение устойчиво для всех слоев населения, вне зависимости от уровня доходов. Очевидно, что у большинства представителей среднего класса вопрос о приобретении собственной квартиры или дома встает лишь один или несколько раз в жизни. Такая покупка воспринимается весьма эмоционально, а инвестиционная мотивация тут скорее уступает символическому значению (обретение финансовой независимости, нового семейного статуса, переход детей к самостоятельной жизни и т.д.). Владение же зарубежным объектом недвижимости большинство обывателей видят лишь в мечтах о своей идеальной «другой жизни» и не строят на этот счет каких-либо реальных планов.
Более состоятельные покупатели относятся к вопросам приобретения недвижимости без особых сантиментов. Поскольку «жилищный вопрос» уже решен, то сделки с недвижимостью для них – не более чем простой, легкодоступный и понятный инструмент диверсификации своего инвестиционного портфеля. Тем не менее, определенный пиетет к недвижимости сохраняется и у высокодоходников, особенно если речь идет о стратегической привлекательности недвижимости в сравнении с другими направлениями инвестиций.
Так сложилось базово, меня учили, что в условиях российского рынка оптимальная, единственная возможность прибыльной инвестиции – это недвижимость. Получилось так, что абсолютное большинство средств вложено в недвижимость. Последние годы появились попытки аккуратно пытаться инвестировать в какие-то ценные бумаги, какие-то более отвязанные от территориальной истории объекты. Консервативные инвестиции – это покупка жилой недвижимости в Питере и Москве, потому что это одно из наиболее стабильных действий на территории России с минимальными рисками, тем более в последние годы за счет государства риски еще больше минимизировались за счет перехода на другой формат расчетов с застройщиками. (Муж., 35 лет, г. Санкт-Петербург)
Несмотря на то, что арсенал доступных высокомаржинальных инвестиционных инструментов в настоящее время велик (фондовый рынок, IPO, криптовалюты во всем их многообразии, технологические стартапы, и т.д.), все же большинство представителей состоятельной аудитории готовы вкладывать в них лишь небольшую часть своих средств (некоторыми участниками упоминалась конкретная цифра – не более 10%). Подобные вложения рассматриваются как перспективные, но крайне рисковые. Они могут быть одним из способов диверсификации инвестиционного портфеля, в том числе «на долгосрок», но на них почти никогда не делается основная, серьезная ставка. Некоторые из участников исследования в принципе не готовы рассматривать вложения в венчурные инструменты. Из-за созданного ньюсмейкерами «хайпа», порой кажется, что только ленивые сейчас не вкладываются в «голубые фишки» или «крипту». Однако выясняется, что для наиболее состоятельных групп граждан это не является явным трендом.
Вообще, потребность «сохранения» для «высокодоходников» еще больше выражена, чем потребность «преумножения», а инвестиции в недвижимость – это по-прежнему один из консервативных, надежных и удобных вариантов вложений. В периоды нестабильности они максимально заинтересованы в низкорисковых вложениях с гарантированной доходностью, пускай и небольшой.
Недвижимость – да, для сохранения денег сейчас. А в перспективе, возможно, и для преумножения. Акции, фондовые рынки – скорее нет, чем да. Венчурные проекты, я имею в виду криптовалюта или стартапы – возможно, отчасти да, но много денег я бы туда не вкладывал. Я вообще себя считаю скорее консервативным инвестором. (Муж., 40 лет, Москва)
Недвижимость называют «правильной» и «понятной» инвестицией с точки зрения уверенности в долгосрочной стратегической перспективности. Среди инвестиционных инструментов, основными конкурентами для недвижимости оказываются не вышеупомянутые направления венчурного инвестирования, и даже не вложения в объективно прибыльный собственный бизнес. Пандемия ярко и недвусмысленно напомнила, что реальный бизнес, не в меньшей степени, чем фондовые и валютные рынки, подвержен циклам взлетов и падений – ни предсказать которые, ни предотвратить, увы, порой не представляется возможным.
Некоторые респонденты сравнивают «стратегическую правильность» покупки недвижимости с инвестициями в себя, с вложениями в здоровье и образование родных и близких. Отчасти схожей долгосрочной привлекательностью для некоторых могут обладать драгоценности и предметы антиквариата, произведения искусства (уже признанные и имеющие соответствую ценность). Эти активы относятся к низколиквидным – но зато, у них минимальный риск обесцениться в одночасье.
Недвижимость – это и удобно, и правильно. Уверен, что как минимум не потеряешь. Это также как инвестиции в себя – это тоже правильно. Новые знания, опыт – это тоже правильные инвестиции. Некоторые покупают украшения, как вариант, можно приобрести бриллиант 2-3-4 карата. Это «долгие деньги», но это здорово. Я тоже сделал пару таких красивых подарков жене. (Муж., 34 лет, г. Санкт-Петербург)
Важно оговориться, что хотя вложения в недвижимость считаются долгосрочными инвестициями, но если речь идет о покупке объекта в России или странах СНГ, то у покупателя обычно есть достаточно четкое представление об ожидаемой доходности и сроках возврата вложений. Идет ли речь о покупке квартиры в одном из московских небоскребов на этапе котлована, или о приобретении готовых апартаментов гостиничного типа с полным набором сервисных услуг в Сочи – в обоих случаях, покупатель хорошо представляет, какую прибыль и в какие сроки он получит от последующей перепродажи или аренды. Далеко не последнюю роль играет ликвидность, определяемая типом объекта и привлекательностью локации.
Мы брали 2 квартиры исключительно с целью инвестирования и с целью сдачи их в аренду, изначально. И ремонт делался и покупались с целью инвестиции, это были 2 квартиры в старом, жилом фонде. Одна квартира в центре, она была очень старая, это была коммуналка. Мы ее расселили, сделали ремонт. Это была выгодная инвестиция. Мы все просчитали – это было оправдано. (Жен., 43 лет, г. Москва)
Я занимался однокомнатными квартирами, которые максимально рентабельны и ликвидны на рынке недвижимости в России, спрос на такие квартиры, особенно в крупном городе, максимально высок. Этот опыт приятный в плане того, что почти не требуется операционной деятельности, нужно только найти деньги, купить на этапе постройки недвижимость, и реализовать ее по итогу. Доходность, плавающая в последние годы, но от 10 до 30-35%. (Муж., 35 лет, г. Санкт-Петербург)
Пандемия и курс на внутренний туризм простимулировали рост привлекательности «домашних» объектов – по крайней мере, в ситуации продолжающегося роста цен на жилье, опережающего инфляцию. Это позволяет рассматривать отечественную недвижимость, в том числе как вариант среднесрочных вложений, особенно если речь идет о перспективных локациях, а для их выявления необязательно обращаться к консультантам – достаточно понимания местной рыночной конъюнктуры на уровне common sence и получение «инсайда» от родственников или друзей, профессионально занимающихся этим рынком.
Есть такое понятие как перспективный район. Мы купили квартиру в Питере, Петроградском районе, рядом с Крестовским островом. Этот район сейчас быстро развивается. Можно было купить на самом Крестовском – это чуть дороже, но уже полностью освоенный район, там ничего уже не строится. А вот новые районы перспективные, которые будут расти в цене – это, то, что мне нравится. (Муж., 34 лет, г. Санкт-Петербург)
Еще одним логичным аргументом «за» вложения именно в отечественную недвижимость является хорошее знание своей целевой аудитории и ее потребностей – обеспеченным покупателям достаточно просто ориентироваться на собственные представления о востребованных локациях, актуальном стиле и уровне отделки, и необходимом наборе сервисных услуг.
В Москве есть интересный объект, это небоскреб. Мне безумно понравился локейшн и то, что я видела, но там вокруг появляются новые застройщики. А я бы не хотела, чтобы вокруг у меня еще была стройка. Да, это квартира под аренду, сама я там жить не планировала, но я прекрасно представляю целевую аудиторию. Я могу себе представить, что людям нравится, и что в некоторых может не устроить, как и меня. (Жен., 43 лет, г. Москва)
В итоге доступность, финансовая прогнозируемость и легкость реализации принципа «know your customer» – несомненные драйверы в пользу покупки недвижимости в пределах России и СНГ. Некоторое инсайдерское чутье и солидный опыт со сделками на отечественном рынке, с оглядкой на «восходящий» тренд внутреннего туризма, позволяют рассчитывать на сравнительно быстрый возврат средств, и рассматривать вложения в отечественную недвижимость, как среднесрочную инвестиционную стратегию.
Что же отличает мотивацию инвесторов и их подход к вложениям в зарубежную недвижимость? Это немного другая история.
Несмотря на имеющийся опыт в т.ч. с покупкой иностранной недвижимости у части участников исследования, их глубина понимания иностранного рынка все еще существенно уступает опыту на родине. Интерес к тому или иному зарубежном объекту недвижимости часто возникает спонтанно: идея приходит из ближнего круга – от друзей и родственников, совершивших покупку ранее, и «прорекламировавших» локацию или преимущества конкретного объекта.
Рациональным обоснованием покупки выступает желание еще больше диверсифицировать и обезопасить свой инвестиционный портфель, путем вывода части средств за границу в консервативный актив, не подверженный инфляции – проще говоря, это желание «разложить яйца в разные корзины».
Если рассуждать, покупать в России или не в России, то 50 на 50, как я считаю так нужно держать. Это то же самое, что касается валюты – нужно делить на несколько банков, распределять по ролям. Где-то больше держать доллар, где-то больше евро, где-то больше рубль. Вот и все. (Муж., 34 лет, г. Санкт-Петербург)
Так как у отечественного покупателя зарубежной недвижимости нет глубокого знания конечного клиента и его потребностей на местном рынке, то получение быстрой прибыли от перепродажи не ставится во главу угла. Ошибкой будет сказать, что цель заработать на заграничной недвижимости вообще отсутствует – покупатели надеются на рост цены объекта со временем, но это в большей степени попытка «угадать» выгодную покупку (в т.ч. благодаря полученной от рефератной группы рекомендации), а не ожидание заранее посчитанной доходности, что типично для сделок в России.
Некоторые покупатели готовы сдавать свою недвижимость в аренду, в то время как она не используется, но все же, извлечение мгновенной прибыли не является основной мотивацией. Рассматривая покупку недвижимости за рубежом, новоиспечённые владельцы вилл и апартаментов готовы к более низкой доходности, и речь идет уже о более отсроченной перспективе окупаемости, по сравнению с инвестицией в своем «домашнем» регионе.
На этапе стройки мы покупали в Москве несколько объектов, которые дали нам прибыль порядка 30% в течение трех лет – это и была цель. Приобретая недвижимость в США, никакой конкретной цели по прибыли не ставилось. Выбирал с точки зрения комфорта, близости к друзьям. Просто немножко выросли цены, мы продали это все, может быть, там было 7%, но в любом случае это работает. Сейчас у нас апартаменты в Испании. Мне посоветовал тоже мой друг съездить, посмотреть. Мы съездили, посмотрели и нам очень понравилась Марбелья. Тоже планируем через некоторое время продать подороже. (Муж., 40 лет, г. Москва)
Инвесторы в заграничную недвижимость хотят совместить «приятное с полезным» – ищут компромисс между выгодой и возможностью использовать объект в личных целях, с удовольствием и в безопасности. Причем выгода от покупки не обязательно ассоциируется с прямым доходом от аренды или перепродажи. Косвенная выгода может иметь для покупателя не меньшую значимость: например, возможность останавливаться в собственных апартаментах всей семьей при выезде на заграничный отдых, и таким образом, сэкономить значительные средства, которые иначе были бы потрачены на отель класса люкс. Поэтому важным требованием является не только высокое качество самого объекта, но и привлекательная локация (скорее, в рекреационных зонах, чем в деловых), а также сервис, сравнимый с тем, какой они могут получить в элитных отелях.
Будучи в Лондоне, я увидел постоянный стабильный рост цен. Я Лондон люблю, но никому, кроме меня, там не нравится. Он скорее для работы. Если говорить про инвестиции, то хотелось бы их совместить с приятным. Хотелось бы приезжать, отдыхать. Если говорить про аренду недвижимости, то как-то мы это не практиковали, хотя нам предлагали. Мне интересно приобрести, чтобы приезжать отдыхать. Такое место, куда сами ездим, и друзей приглашаем, родителей приглашаем отдыхать. Если вы обращали внимания на цены в хорошем комплексе, то сейчас нормальный отдых на 2-3 недели — это миллион - два. Это экономит, и как некий подарок родителям, в том числе. Мы их приглашаем, покупаем им билеты, они туда и без нас приезжают. Мне важно, чтобы это было место отдыха, а не только деловой район. (Муж., 34 лет, г. Санкт-Петербург)
Для части участников исследования дополнительной мотивацией была бы возможность получить в виде «бонуса» к покупке основание для долговременного пребывания за границей (в случае наличия в стране такой программы), но все же для представителей высокодоходной аудитории это в большей степени желательный, чем обязательный фактор, своего рода «вишенка на торте».
Таким образом, с покупкой заграничной недвижимости связаны в целом более консервативные инвестиционные ожидания, чем с отечественной. Прежде всего, это возможность снизить страновой риск, выведя часть средств из России в надежный актив в независимой экономической зоне, без оглядки на прямую выгоду в краткосрочной или среднесрочной перспективе. Это своего рода «оазис с запасным аэродромом», плюс возможность экономить на элитном отдыхе. А получение дополнительного потока доходов от аренды в иностранной валюте, инвесторской визы или вида на жительство – скорее приятные плюсы, чем основная мотивация.
Какие же страны с наибольшим интересом рассматривают инвесторы?
Привлекательность стран Европы для российских инвесторов традиционно была довольно высока. Участники исследования часто упоминают Испанию, Италию, Хорватию, Францию, Германию, Венгрию или Чехию: либо рассматривали их ранее, либо уже имели опыт покупки недвижимости в этих странах.
Однако сейчас, в ситуации постоянных ограничений на перемещения в связи с пандемией, и с оглядкой на труднопредсказуемую, хаотичную, и во многом политическую подоплеку этих ограничений, инвестиции в европейскую недвижимость перестают быть такими же привлекательными. Непонятно, сохранится ли возможность в любой момент приехать в Европу на отдых, или хотя бы эффективно управлять недвижимостью, сдавая ее в аренду. За прошедшие два года с начала пандемии, страны Европы так и не выработали единой устойчивой позиции, а правила даже внутриевропейских перемещений постоянно меняются и дополняются (следуя за очередными волнами и штаммами коронавируса), ограничивая и дестабилизируя как внутренний, так и внешний туризм.
Кроме того, одним из базовых требований к приобретаемой за границей недвижимости является высокий уровень безопасности – и с этой точки зрения, некоторые упомянутые европейские страны зачастую воспринимаются как менее привлекательные, чем даже Россия и страны СНГ. Это неприемлемо для большинства инвесторов, которые, как мы уже выяснили, хотели бы иметь возможность использовать купленную недвижимость для спокойного семейного отдыха.
Я по разным причинам не хотел бы инвестировать во Франции и в Испанию, по разным советам и так далее. Во Франции и в Испании очень много грабежей у знакомых. У меня есть несколько близких друзей, которых грабили несколько раз во Франции. В Испании то же самое. Отдыхая в Испании, мы сами столкнулись с преступниками из постсоветского пространства. (Муж., 34 лет, г. Санкт-Петербург)
Юго-Восточная Азия (Бали, Таиланд, Малайзия, Филиппины) привлекательна для многих благодаря теплому климату, самобытной культуре, и традиционной открытости для россиян, но все еще кажется отечественным инвесторам нестабильной и непонятной – прежде всего, с позиций юридической подоплеки владения объектом недвижимости. Законодательства этих стран не разрешают иностранцам владеть землей и некоторыми типами недвижимости напрямую, а деловые обычаи в целом воспринимаются как дающие много возможностей для манипуляций, вследствие чего инвесторы опасаются потерять вложенные деньги.
США также вряд ли можно назвать актуальным в настоящее время направлением для инвестирования, принимая во внимание напряженность отношений с РФ и отсутствие видимых перспектив для потепления политического климата.
Какие варианты остаются? Есть отбросить географически слишком удаленные регионы, а также страны, не находящиеся в верхней части списков по совокупности безопасности, хорошего климата (желательно, без выраженной сезонности), политической и экономической стабильности – то достаточно привлекательным направлением выглядит ближневосточный регион, а конкретно, в фокусе внимания чаще всего оказываются ОАЭ.
Ближневосточное направление нравится, поскольку оно максимально лояльно к российскому гражданину, и нет тенденций к тому, чтобы там были какие-то контры или противоречия и закрытие границ, наоборот есть тенденция к развитию на восток. На западе есть проблемы по всем фронтам – экономические, политические и т.д. Те же ОАЭ открыты, видимо, на краткую десятилетнюю перспективу это будет хорошее место, где будет увеличиваться приток соотечественников, которые будут инвестиционный климат благоприятный создавать. Это повлечет за собой увеличение стоимости жилья для русских, в первую очередь. (Муж., 38 лет, г. Санкт-Петербург)
Инвесторы рассматривают ОАЭ как перспективный, динамично развивающийся регион. К основным преимуществам относят стабильность и безопасность, как в бытовом плане, так и на законодательном уровне. Даже не имевшие пока опыта покупки зарубежной недвижимости участники исследования считают, что законодательство Эмиратов достаточно продуманное, чтобы уберечь иностранных инвесторов от манипуляций и возможной потери средств, а рынок элитной недвижимости характеризуется высокой деловой этикой и внимательным отношением девелоперов и риелторов к своей репутации.
Для инвестиций в ОАЭ вообще нет никаких барьеров. Даже у нас в стране сейчас уже созданы элементы, которые страхуют непосредственно покупателя перед застройщиком, даже если застройщик недобросовестным кажется, то все будет хорошо. Там это тем более не страшно. Там люди, которые нарушают закон, наказываются достаточно строго. (Муж., 33 лет, г. Москва)
Среди дополнительных преимуществ этого направления упоминают отсутствие ежегодного налога на недвижимость, комфортный климат, хорошо развитую инфраструктуру, первоклассную медицину и живую бизнес-среду: некоторые респонденты упомянули, что количество деловых встречи и контактов (в т.ч. с соотечественниками) при поездках в Дубаи, едва ли меньше, чем в Москве.
Высокий уровень безопасности и деловой культуры в Эмиратах часто становится решающим аргументом, в сравнении с отсутствием «порядка» в других рассматриваемых регионах. Кажущаяся излишняя упорядоченность и строгость арабского мира, сейчас выглядит даже привлекательно, применительно к ситуации с пандемией – в отличие от либеральной, но слишком «лабильной» Европы, тут менее вероятны поспешные решения и постоянные изменения правил, что дает инвесторам больше уверенности в сохранении доступа в страну. Плюсом является наличие понятных инвестиционных визовых программ, четко привязанных к стоимости покупки объекта.
Говоря о конкретных регионах, Дубай и Абу-Даби уверенно лидируют как с точки зрения осведомленности, так и по ожиданиям гарантированного высокого качества застройки в сочетании с первоклассным сервисом. Идеальной покупкой в этих городах участники исследования представляют себе скорее не отдельно стоящий дом/виллу, а апартаменты класса люкс, причем предпочтение отдается верхним этажам высотных зданий, от 100-200 квадратов, и обязательно с отличным видом.
Как упоминалось выше, ввиду ожидаемого использования инвестиционного объекта в т.ч. для семейного отдыха, в качестве альтернативы проживанию в элитных пятизвездочных отелях – крайне важно наличие высокого уровня сервиса (СПА, фитнес и бассейн, услуги уборки, химчистка, возможность воспользоваться консьерж-сервисом и т.д.). Впрочем, применительно к ОАЭ, первоклассный сервис ожидается как «must have». Привлекательной для некоторых концепцией является «закрытое коммьюнити», инфраструктура которого включает такие удобства как брендовые спортивные клубы, детские учреждения, рестораны и свой шоппинг-молл.
У меня нет сомнений, что в Дубае в плане сервиса все на высшем уровне. Это даже не вопрос. У меня на территории знакомые живут на территории Пальмы (Пальма Джумейра). Все спокойно. Комфортно. Доступ ко всем отельным фичам и возможностям. (Муж., 40 лет, г. Москва)
Описывая свои идеальные представления об отделке будущего жилища в Эмиратах, к самым важным факторам относят наличие панорамного остекления, высокое качество и экологичность материалов отделки. Напротив, бытовые нюансы (открытая vs. закрытая кухня, решение ванной комнаты, наличие или отсутствие полной меблировки комнат) не воспринимаются как принципиальные. В случае привлекательности объекта по всем остальным параметрам, покупатели готовы адаптировать эти элементы в соответствии со своим вкусом или выбрать одно из стандартных решений, если оно совпадает с их эстетическими предпочтениями. Интересно, что высокотехнологичное наполнение (например, наличие высококачественной встроенной hi-fi техники, домашнего кинотеатра с проектором, системы «smart home»), почти никто не отнес к принципиально важным факторам – запросы к технологической составляющей жилища сугубо индивидуальны, кроме того, hi-tech наполнение в наше время слишком быстро устаревает.
С учетом постоянного развития и открытости для иностранных инвесторов, можно ожидать, что регион ОАЭ сохранит свою привлекательность, как минимум, в течение ближайшего десятилетия. Возможно, дополнительную роль для российских покупателей также играет тот факт, что для двух главных городов в ОАЭ характерно специфическое восприятие – Дубай позиционирует себя как прежде всего, деловой центр, тогда как Aбу-Даби – как центр культуры и современного искусства, развлечений и отдыха – отчасти это может напоминать отечественным покупателям разницу между Москвой и Санкт-Петербургом.
* Методология: качественное исследование (онлайн видео-интервью, длительностью 1 час).
Выборка: 20 человек.
Даты: октябрь – ноябрь 2021 г.
Целевая аудитория: мужчины и женщины, от 30 лет и старше, проживающие в Москве и Санкт-Петербурге.
Критерии отбора: граждане РФ, личный доход от 10 тысяч долларов США в месяц, текущая общая стоимость имущества (включая недвижимость, банковские счета, инвестиции, активы и т.д.): не менее 1 миллиона долларов США. 50% участников владеют 1 и более объектами жилой недвижимости премиум класса за рубежом. Все участники рассматривают возможность покупки зарубежного объекта недвижимости в течение ближайшего года.
